Правовое регулирование предоставления участков под строительство и устранение допущенных реестровых ошибок.

Термин «реестровая ошибка» является сравнительно новым для российского законодательства, так как до 2017 года существовало понятие «кадастровая ошибка», однако с 1 января 2017 года реестр прав на недвижимость и кадастр недвижимости были объединены в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Реестровая ошибка – это ошибка в данных на объект недвижимости, допущенная по вине или по недосмотру кадастрового инженера или его помощника.

Реестровая ошибка зачастую становится причиной возникновения споров по поводу смежных границ земельных участков между соседями-землепользователями, так как в результате реестровой ошибки происходит наложение границ смежных земельных участков.

Первым этапом устранения реестровой ошибки является составление межевого плана земельного участка кадастровым инженером по заданию землепользователя. В этот план включается схема участка, в том числе и границы этого участка, а также указывается точная площадь земельного участка и делается отметка о наложении границ участков, если таковое имеется.

Реестровые ошибки зачастую возникают по причине того, что кадастровые инженеры проводят межевание земельных участков камерально, т.е. без выезда на соответствующий участок, в результате чего границы, указанные в реестре недвижимости, не совпадают с фактическими границами на местности.

Необходимо иметь в виду, что реестровая ошибка имеет место только в том случае, если отсутствует спор о фактическом расположении границ. В противном случае необходимо требовать в суде не об устранении реестровой ошибки, а о восстановлении границ земельного участка. При исправлении реестровой ошибки также не может меняться площадь земельного участка, иначе нельзя говорить о реестровой ошибке.

Таким образом, при реестровой ошибке юридические границы земельных участков, отмеченные в государственном кадастре, сдвигаются относительно фактических границ на местности.

От реестровой ошибки необходимо отличать техническую ошибку, которая заключается во внесении сведений в ЕГРН с опечатками или арифметическими ошибками. К примеру, не будет являться реестровой ошибкой указание в ЕГРН на то, что квартира находится на четвёртом этаже, а фактически она находится на третьем. В результате же реестровой ошибки в ЕГРН может быть зарегистрирован и поставлен на кадастровый учёт новый земельный участок поверх уже зарегистрированного ранее, который будет отличаться от ранее зарегистрированного лишь некоторыми координатами точек границ участка.

Судебная практика сложилась таким образом, что при захвате одним собственником земельного участка другого собственника путём установки забора или иного ограждения на участке другого собственника, единственным способом защиты права является исковое требование об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

К исковому заявлению об устранении препятствий в пользовании земельным участком в данном случае обязательно должен быть приложен межевой план захваченного земельного участка, в котором должны быть указаны границы этого земельного участка, а также площадь, захваченная другими землепользователями, т.е. та площадь, в отношении  которой собственник лишён возможности осуществлять свои права пользования участком. Также к исковому заявлению прикладывается заключение кадастрового инженера, в котором констатируются факты, указанные в межевом плане. Отсутствие межевого плана и заключения кадастрового инженера может служить основанием для оставления искового заявления без движения по мотивам непредставления в суд необходимых для рассмотрения дела доказательств.

В просительной части искового заявления необходимо указывать точные координаты захваченного земельного участка, а также его кадастровый номер. В исковом заявлении необходимо требовать не чинить препятствий в пользовании земельным участком, перенести забор, а также восстановить фактические границы смежных земельных участков согласно координатам, установленным в государственном реестре.

В ходе рассмотрения в суде гражданского дела об устранении препятствий в пользовании земельным участком ответчик, захвативший часть участка, нередко прибегает к такому способу защиты своего права, как подача встречного искового заявления об исправлении реестровой ошибки, однако суды правомерно отказывают в принятии такого встречного заявления, так как у требования об устранении реестровой ошибки другой предмет и основание, в отличие от требования об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом.

При рассмотрении данной категории гражданских дел в случае спора о границах земельных участков необходимо провести судебную землеустроительную экспертизу. Одного лишь межевого плана не будет достаточно для подтверждения нарушения границ, так как при составлении такого плана не участвовала другая сторона спора, соответственно, нарушается принцип состязательности в гражданском процессе.

В том случае, если ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы не будет заявлено при рассмотрении дела в суде первой инстанции, то такую экспертизу уже будет невозможно провести при обжаловании решения суда в апелляционном порядке, поскольку экспертиза не была проведена по вине сторон, которые не заявили о её проведении, а не ввиду объективных обстоятельств.

При проведении землеустроительной экспертизы в гражданском деле по восстановлению границ земельного участка необходимо поставить перед экспертом следующие вопросы:

1)    каковы границы земельного участка истца и ответчика по фактическому пользованию с выносом координат на местности и по сведениям из ЕГРН?

2)    Соответствуют ли границы земельных участков и их площади правоустанавливающим или правоподтверждающим документам, а также кадастровым и реестровым делам, т.е. сведениям, внесённым в государственный кадастр недвижимости? При наличии несоответствий указать, в чём они выражаются, вследствие чего они возникли и как их необходимо устранить .

При подаче искового заявления о признании реестровой ошибки в просительной части необходимо требовать следующего:

Признать реестровой ошибкой сведения, содержащиеся в ЕГРН относительно границ земельного участка на местности и вида разрешённого использования, внести изменения в ГКН, касающиеся сведений о поворотных точках границ земельного участка, указать площадь этого земельного участка, его адрес, кадастровый номер, исключить из реестра координаты границ земельного участка, с которым произошло наложение (указать точные координаты, кадастровый номер и вид разрешённого использования). Координаты можно взять из расширенной выписки из единого реестра недвижимости.

В том случае, если спорный земельный участок предоставлялся в соответствии с постановлением местной администрации, такое постановление может быть признано незаконным в порядке административного судопроизводства, а реестровые ошибки могут быть признаны таковыми только в порядке гражданского судопроизводства.

При наложении границ земельных участков возможно избежать судебных споров по поводу границ. Это возможно сделать путём составления акта согласования границ, подписанного всеми смежными землепользователями. Такой акт является неотъемлемой частью межевого плана.

Необходимо иметь в виду, что при согласовании границ непредоставление смежным землепользователем своих возражений относительно границ смежных земельных участков означает его согласие с указанными в межевом плане границами. В данном случае границы смежных земельных участков считаются согласованными.

Составление акта согласования границ не требуется, если земельные участки уже поставлены на кадастровый учёт.

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство могут предоставляться местными администрациями как бесплатно, так и за определённую плату. Бесплатно земельные участки предоставляются многодетным семьям, ветеранам боевых действий, ветеранам труда и Великой Отечественной Войны, а также иным группам граждан. При строительстве необходимо иметь в виду, что в построенном на земельном участке для ИЖС доме не может быть более трёх этажей.